Weniger Konjunktiv, mehr machen

Ein Gastbeitrag von Ingo Malter, Geschäftsführer der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH

Das Dach über dem Kopf gehört zu den grundlegendsten Bedürfnissen des Menschen – gleichsam mit Nahrung und Kleidung. Wohnen ist existenziell, nicht optional. Kein Wunder also, dass dieser Bereich stärker reguliert ist, als fast alle anderen Wirtschaftssektoren: die Mietpreisentwicklung steht beispielsweise bei uns nicht in der Fußnote, sondern im Bürgerlichen Gesetzbuch. Und doch sind Wohnen und Mieten zu Reizvokabeln im öffentlichen Diskurs geworden. Die Mieten steigen, die Debatten eskalieren – und zwischen berechtigtem Unmut und populistischer Vereinfachung bleibt oft das auf der Strecke, was wirklich zählt: Sinnhaftigkeit, Machbarkeit und der Umsetzungswille. Im Sinne von „Weniger Konjunktiv, mehr machen“ möchte ich als Geschäftsführer eines landeseigenen Wohnungsbauunternehmens einige Aspekte zu bedenken geben.

Keine Spaltung durch Wohnpolitik

Gesellschaftliche Gruppen gegeneinander auszuspielen, bringt uns nicht weiter: Jung gegen Alt, Studierende gegen Familien, Geringverdienende gegen Besserverdienende, Mieter gegen Eigentümer. Wohnen ist ein Grundbedürfnis – und eine gemeinsame Herausforderung. Wenn Wohnpolitik bestimmten Gruppen mehr „Wohnrecht“ zuspricht, verliert sie das große Ganze aus den Augen: eine funktionierende, vielfältige Stadt. Statt Polarisierung brauchen wir verbindende Lösungen. Flexible Wohnangebote, die auf verschiedene Lebensphasen reagieren, intelligente Belegungsstrategien für ausgeglichene Quartiere – das sind Wege, soziale Vielfalt und Zusammenhalt zu erhalten. Wohnpolitik darf kein sozialer Spaltpilz sein – sie muss Brücken bauen zwischen der individuellen Situation der Mieterhaushalte und dem gesamtgesellschaftlichen Auftrag gesunden, nachhaltigen, klimagerechten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Mietenentwicklung

Die Mietenentwicklung in Berlin überfordert einen Anteil der Bevölkerung ökonomisch. Die Lösung des Problems liegt nicht in weiteren neuen Gesetzen, sondern in der Durchsetzung vorhandener Regelungen. Konkret: Die Mietenentwicklung ist deutschlandweit generell durch das BGB §§ 558 ff. geregelt. In den Kommunen, so auch in Berlin, wird die Mietenentwicklung durch das Aufstellen qualifizierter Mietenspiegel konkretisiert. Im Rahmen der ohnehin erforderlichen Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung muss ein funktionierendes System der Kontrolle dieser Regelungen installiert werden, um die schwarzen Schafe identifizieren zu können und nicht die gesamte Branche zu diffamieren. 
Ferner ist die Wohnungsbauförderung umzustellen. Die derzeitige Objektförderung lässt keine Möglichkeit zu, eine Fehlbelegung zu prüfen und ihr entgegenzuwirken. Zwar ist es erfreulich, wenn sich betroffene Haushalte wirtschaftlich stabilisieren, aber sie blockieren dann die Wohnung für die eigentlichen Zielpersonen. Die Fehlbelegungsabgabe früherer Jahre bewirkt erfahrungsgemäß kein Freimachen geförderter Wohnungen. Deswegen müssen die Bedingungen der Förderung nicht an eine konkrete Wohnung gebunden sein, sondern an die Wohnfläche, die je nach Entwicklung der Haushaltssituation der Mieterschaft an beliebiger Stelle im Wohnungsbestand der Unternehmen nachgewiesen werden kann. Wenn also zum Beispiel ein Haushalt die Belegungsbedingungen nicht mehr erfüllt, darf dieser Haushalt behandelt werden, wie im freifinanzierten Wohnungsbau. Gleichzeitig ist das Unternehmen / der Eigentümer / der Fördernehmer verpflichtet, die gleiche Wohnfläche an anderer Stelle im Bestand nachzuweisen. Auf diese Weise gehen keine geförderten Wohnungen durch Fehlbelegung verloren. Der stabilisierte Haushalt in der ursprünglich geförderten Fläche darf dabei nicht überfordert werden. Neben den allgemeinen Regelungen des BGB und des Mietenspiegels werden Mietsteigerungen hier in Abhängigkeit vom Haushaltseinkommen definiert.

Baugenehmigungen beschleunigen

Der Bau von Wohnhäusern ist keine ‚Rocket Science‘. Trotzdem ziehen sich Baugenehmigungsverfahren oft über viele Monate. Standardisierte Prozesse, die auf bereits geprüften Bautypen basieren, können hier Verwaltung wie Bauherren erheblich entlasten. Was sich einmal bewährt hat, muss nicht jedes Mal neu bewertet werden. Allein die Eigentümerhaftung sorgt bereits für die Einhaltung bautechnischer Standards und eine Überschreitung der Grundstücksausnutzung mit daraus folgender Rückbauverpflichtung riskiert auch keine Bauherrenschaft. Das Bauanzeigeverfahren reicht für Wohnungsbau im Regelfall völlig. Auch beim Umwelt- und Denkmalschutz geht es nicht darum, weniger zu schützen, sondern klüger und praxisnäher zu entscheiden. Fachgutachten dürfen nicht zum endlosen Wartezimmer für Bauwillige werden. Die derzeitige Handhabung führt zu zum Teil zynischen Realitäten: zum Schutz der Knoblauchkröte verzögert sich der Wohnungsbau um viele Monate – in denen Menschen zum Teil in Turmhallen ausharren müssen.

Technisches Regelwerk entwirren

Seit den 1970er Jahren hat die Zahl technischer Vorschriften im Bauwesen stark zugenommen. Damals umfassten sie weniger als 1.000 Seiten, viele Vorgaben basierten auf Erfahrungswerten, und Bauordnungen waren überschaubar. Heute sind es über 5.000 Seiten allein für den Wohnungsneubau – inklusive DIN-Normen, VDI-Richtlinien, Energie-, Brandschutz- und Nachhaltigkeitsvorgaben sowie europäischer Regelungen. Laut Studien des IW Köln und der Bundesarchitektenkammer hat sich die Vorschriftenanzahl seit den 1990er Jahren mehr als verdoppelt. Die Qualität der Gebäude hat sich in diesem Umfang jedoch nicht entsprechend verbessert. Die meisten Berlinerinnen und Berliner leben in Wohnungen, die nach heutigen Maßstäben nicht einmal genehmigungsfähig wären – und fühlen sich darin wohl. Bestandsschutz reicht offenbar aus. Wir brauchen keine Rückkehr zu unsicheren Zuständen, aber eine Rückkehr zur Verhältnismäßigkeit. Der Standard von 1990 war solide – mit moderater Aktualisierung eignet er sich weiterhin für bezahlbaren Neubau. Weniger Vorschrift heißt nicht weniger Verantwortung, sondern mehr Umsetzbarkeit.

Wohnfläche sinnvoll nutzen – gemeinschaftliches Wohnen fördern

Berlin wächst – und damit auch der Bedarf an Wohnraum. Gleichzeitig ist die verfügbare Wohnfläche in der Stadt so groß wie nie zuvor. Das verrät viel über das eigentliche Problem: Der durchschnittliche Flächenverbrauch pro Kopf liegt bei über 39 m² – ein Spitzenwert. In skandinavischen Städten wie Stockholm oder Kopenhagen sind es meist unter 30 m² pro Person, viele europäische Großstädte wie Paris oder Madrid liegen zwischen 25 und 35 m². Berlin liegt damit deutlich über dem europäischen Durchschnitt. Die Herausforderung besteht weniger im Mangel an Fläche, sondern vielmehr im Umgang mit dem vorhandenen Wohnraum. Niemand möchte heute in beengte Wohnverhältnisse zurückkehren, aber eine Debatte über die Frage, ob wir gegen einen Wohlstandstrend der Gesellschaft (nicht jeder oder jedes Einzelnen!) anbauen, muss geführt werden. Warum nicht gezielt Anreize schaffen, um gemeinschaftliches Wohnen zu fördern? Wenn zwei Singles zusammenziehen, wird sofort eine Wohnung frei – mehr Wohnraum im Bestand, ganz ohne Neubau und es würde sofort die Haushaltskassen beider Singles entlasten.

Fazit: Nicht reden – machen.

Wohnen ist mehr als ein Wirtschaftsfaktor – es ist ein Grundbedürfnis und eine gesellschaftliche Herausforderung. Die Mietenentwicklung darf niemanden überfordern – auch nicht die Wohnungswirtschaft. Die Aufgabe, Wohnraum bezahlbar und verfügbar zu halten, ist komplex, aber lösbar. Mit Mut zu Entscheidungen, einem klaren Blick für das Machbare und der Bereitschaft, bestehende Strukturen zu hinterfragen. Was wir brauchen, ist ein Wandel in der Haltung: Weniger Konjunktiv, mehr machen.

Ingo Malter


Geschäftsführer der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH

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